Kas izgudroja iepirkšanās centru?

2024 Autors: Sherilyn Boyd | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-16 09:37

Mūsdienu iepirkšanās centri ir tik plaši izplatīti, ka mēs aizmirstam, ka esam apmēram pusgadsimtu. Šeit ir stāsts par to, kā viņi atnāca … un stāstu par vīru, kas tos izgudroja, Victor Gruen, slavenākais arhitekts, kuru jūs nekad neesat dzirdējis.

FATEFUL LAYOVER

1948. gada ziemā, kad vētra bija atcelta, lidmašīna atcēla Detroitā, Mičiganā, arhitekts Viktors Gruens. Gruen veica savus dzīvojamos dizaina universālveikalos, un nevis sēdēja lidostā vai viesnīcas numurā, viņš apmeklēja Detroitas orientieri Hadsona universālveikalā un lūdza veikala arhitektu parādīt viņam apkārt. Hadsona ēka bija jauka; uzņēmums pieteica sevi par vienu no vislabākajiem universālveikaliem visā Midwest. Bet Detroitas pilsēta patiešām bija diezgan nomocīta, kas šajā laikmetā nebija neparasta Amerikas pilsētai. Pirmais pasaules karš (1914.-18. Gads), kam sekoja Lielā depresija un pēc tam Otrais pasaules karš (1939.-1945. G.), Pārtrauca valsts ekonomisko dzīvi, un gadu desmitiem ilgi tika ignorēti pilsētas centri.

STIPRINĀJUMI

Priekšpilsētas bija pat niecīgākas, kā Gruēns redzēja, kad viņš brauca pa valsti un brauca pa neglītajiem mazumtirdzniecības un komerciālajiem notikumiem, kas, šķiet, skāra katru pilsētu. Nepiesārņotu zemju, ložu zonēšanas likumu un niknumaina spekulācijas ar nekustamo īpašumu kombinācija nāca klajā ar neregulētas un neprognozējamas komerciālās attīstības priekšpilsētām. Speculāri iemeta lētas (domājams) pagaidu ēkas, kas drosmīgi pazīstamas kā "nodokļu maksātāji", jo krītošie skatiens tikko iznomāja pietiekami daudz naudas, lai segtu īpašuma nodokļus par partiju. Tieši to mērķis bija: zemes spekulanti bija ieinteresēti segt savas izmaksas tikai tad, kad īpašums pieauga, un to varēja izkraut peļņai. Tad jaunais īpašnieks varētu sagraut nodokļu maksātāju un uz kaut ko vairāk veidot partiju. Bet, ja izplatījās kritienu veikali, degvielas uzpildes stacijas, restorāni un viesnīcas "fleabag", bija kāds ceļvedis, taču daži nodokļu maksātāji nekad nebija nojaukti.

Neapstiprinātā priekšpilsētas izaugsme bija problēma pilsētas centra lielveikalos, piemēram, Hudzona, jo arī viņu klienti tur pārcēlās. Pirkšana mājā priekšpilsētās bija lētāka nekā dzīvokļa centra īre, un pateicoties G.I. Bill, Otrā pasaules kara veterāni, varēja tos iegādāties bez naudas.

Kad šie ļaudis pārcēlās uz priekšpilsētu, daži no viņiem vēlējās atgriezties pilsētā, lai veiktu iepirkšanos. Mazie veikaliņi piepilsētas mazumtirdzniecības sloksnēs palika daudz vēlējušies, taču tie bija tuvāk mājām, un autostāvvieta bija daudz vieglāka nekā centra, kur pircējs var apaļt bloku pusstundu vai vairāk, pirms beidzot tika atvērta autostāvvieta uz ielas uz augšu

Mazumtirdzniecības veikali, piemēram, Hadsona stāvoklis, ir padarījuši situāciju sliktāku, izmantojot būtisko politisko ietekmi, lai bloķētu citus lielveikalus no pilsētas centra izveides. Jaunpienācēji, piemēram, Sears un J. C. Penney, bija spiesti veidot savus veikalus mazāk vēlamās vietās ārpus pilsētas, taču šis trūkums pārvērta par priekšrocību, kad sākās migrācija uz priekšpilsētām.

Braucot pa priekšpilsētām, Gruen paredzēja dienu, kad piepilsētas mazumtirgotāji pilnībā apklātu centra universālveikalus un izstumtu no uzņēmuma.

IEPIRKŠANA AROUND

Kad Gruēns atgriezās mājās Ņujorkā, viņš uzrakstīja vēstuli Hadsona prezidentei, paskaidrojot, ka, ja klienti dotos uz priekšpilsētām, arī Hudsonam vajadzētu būt. Gadiem Gadus Hudson bija pretoties atvēršanas filiāles veikalos ārpus pilsētas. Tam nebija iespējas to aizsargāt ekskluzivitātes tēlam un atvērt veikalus sēklās tirdzniecības sloksnēs. Bet bija skaidrs, ka kaut kas bija jādara, un kā Hadsona prezidents Oscar Webber izlasīja Gruenas vēstuli, viņš saprata, ka šeit bija cilvēks, kurš varētu palīdzēt. Viņš piedāvāja Gruenam strādāt kā nekustamo īpašumu konsultants, un drīz Gruens atgriezās braukšanas laikā pie Detroitas priekšpilsētas, meklējot Hudzonas vārdu vērtu komerciālu lentu.

Vienīgā problēma: nebija neviena. Katrā mazumtirdzniecības attīstībā, ko Gruens aplūkoja, vienā vai otrā veidā bija kļūdaina. Vai nu tas bija pārāk lipīgs, pat lai to aplūkotu, vai arī tas bija pārāk tuvu pilsētas centram un riskēja nozagt pārdošanu no vadošā veikala. Gruen ieteica, lai uzņēmums izveidotu savu komerciālo īpašumu. To darot, viņš apgalvoja, piedāvāja daudz priekšrocību: Hudsonam nevajadzētu paļauties uz neieinteresētu saimnieku, lai saglabātu īpašumu saskaņā ar Hadsona tēlu. Un tāpēc, ka Gruen ierosināja izveidot veselīgu iepirkšanās centru, kurā būtu arī citi īrnieki, Hadsons varētu izvēlēties un izvēlēties, kuri uzņēmumi tuvākajā apkārtnē pārvietojas.

Turklāt, veidojot tirdzniecības centru, Hudzons varētu dažādot savu uzņēmējdarbību ārpus mazumtirdzniecības nekustamā īpašuma attīstīšanas un komerciālā īpašuma pārvaldīšanas jomā. Un tur bija prēmija, Gruen apgalvoja: koncentrējot lielu skaitu veikalu vienā attīstībā, iepirkšanās centrs novērstu neglīts priekšpilsētas izplešanās. Viņaprāt, konkurss, ko labi izstrādāts, labi vadīts iepirkšanās centrs piedāvāja, mudinātu citus uzņēmumus atrast tuvumā, tādējādi palīdzot saglabāt atklātās vietas šajā procesā.

Četri veidi

Oscar Webber bija pietiekami pārsteigts ar Gruen priekšlikumu, ka viņš iznomāja arhitektu, lai izveidotu 20 gadu plānu uzņēmuma izaugsmei. Gruen iztērēja nākamās trīs nedēļas, kas klāja apkārt Detroitas priekšpilsētām, apkopojot savus plānus. Tad viņš izmantoja šo informāciju, lai uzrakstītu priekšlikumu, kurā aicināja izstrādāt ne tikai vienu, bet četrus tirdzniecības centrus, kurus sauc par Northland, Eastland, Southland un Westland Centres, kas atrodas citā Detroitas nomalē. Gruen ieteica kompānijai atrast savus tirdzniecības centrus esošo priekšpilsētu ārējās malās, kur zeme bija vislētākā, un izaugsmes potenciāls bija vislielākais, jo priekšpilsētas turpināja paplašināties no Detroitas pilsētas centra.

Hudson apstiprināja plānus un mierīgi sāka zemes gabalu iepirkšanu iepirkšanās centros. Viņš iznomāja Gruen tos projektēt, lai gan viņš vēl tikai projektēja divus tirdzniecības centrus pirms un neviens faktiski netika uzcelts. 1950. gada 4. jūnijā Hudsons paziņoja par savu plānu izveidot Eastland Center, pirmo no četriem projektiem, kas paredzēti attīstībai.

Trīs nedēļas vēlāk, 1950. gada 25. jūnijā, Ziemeļkorejas Tautas armija skrēja 38. paralēlei, kas kalpoja par robežu starp Ziemeļeiropu un Dienvidkoreju. Korejas karš bija sācies.

VĪSTĀKIE PLĀNI

Lai gan Viktors Gruens tiek uzskatīts par "tirdzniecības centra tēvu", viņš ir ļoti parādā Ziemeļkorejas komunistiem, lai palīdzētu viņam nokļūt no patēriņa tempļiem zemē. Viņš parādā komisāriem (un arī tev, ja tu vēlies doties uz tirdzniecības centru), jo, kā vēlāk atzīs pats Gruens, viņa agrākais projekts Eastland centra projektam bija šausmīgs. Ja Korejas kara laikā netiktu sabojātas visas nenozīmīgās būvniecības projekti, Eastland, iespējams, tika būvēts tā, kā to sākotnēji izstrādāja Gruen, pirms viņš varētu attīstīt savas idejas tālāk.

Šie agri plāni aicināja satraukt par deviņām savrupmājām, kas tika izvietotas ap lielu ovālu autostāvvietu. Autostāvvieta tika sadalīta divās pazeminātās četru joslu ceļā, un, ja gājēji gribēja šķērsot pusi no iepirkšanās centra uz otru, vienīgais veids, kā pārvarēt slāņaino brauktuvi, bija ar skrāptu pēdu bāzi kas bija 300 pēdas garš. Cik daudz pircēju pat pūlēs pārcelt uz otru pusi?

Ja Eastland centrs būtu uzbūvēts saskaņā ar Gruen agrīnajiem plāniem, tas gandrīz noteikti būtu bijis finanšu katastrofa. Pat ja tas nebūtu bankrotu Hadsona, tas, iespējams, būtu likusi uzņēmumam norakstīt savus plānus Northland, Westland un Southland Centres. Citi izstrādātāji būtu pieņēmuši piezīmi, un iepirkšanās centrs, kā mēs zinām, tas nekad nav bijis.

VISI RUNĀ

Eastland Centra lielveikalu tirdzniecības centri bija tādi jauni jēdzieni, ka neviens arhitekts nebija sapratuši, kā tos labi veidot. Līdz šim vairumā tirdzniecības centru sastāvēja no neliela skaita veikalu vienā joslā, kas vērsta uz ielu, un atkāpās pietiekami tālu, lai atļautu vietu stāvvietām stāvvietu priekšā. Dažās lielākajās izstādēs bija divas paralēlas veikalu sloksnes, un ielas fronti vērsti uz otru pāri labiekārtotajā zālē, ko sauc par "tirdzniecības centru". Tieši tāpēc iepirkšanās centri saņēma savu vārdu.

Bija daži mēģinājumi veidot vēl lielākus iepirkšanās centrus, bet gandrīz visi bija zaudējuši naudu. 1951. gadā Bostonas laikā tika atvērta attīstība, ko sauca par pircēju pasauli. Tajā bija vairāk nekā 40 veikali divos līmeņos un tirdzniecības centra dienvidu galā to bija nostiprinājis universālveikals. Bet mazākie veikali bija cīnījušies no dienas, kad atvērts tirdzniecības centrs, un, kad viņi neizdevās, viņi pārņēma visu tirdzniecības centru (un izstrādātāju, kas iesniedza bankrotu).

AR IEKŠPUSI UZ ĀRU

Gruenam vajadzēja vairāk laika, lai pārdomātu savas idejas, un kad Korejas kara spēja izbeigt Eastland projektu uz nenoteiktu laiku, viņš dabūja to. Galu galā Hudson nolēma vispirms izveidot Northland, un, kad Gruen 1951. gadā sāka strādāt pie šiem plāniem, viņa domām par to, kāds būtu iepirkšanās centrs, bija pilnīgi mainījies. Viena problēma bija jautājums par to, kur novietot visas autostāvvietas (Northland būtu vairāk nekā 8 000). Galu galā Gruēns nolēma, ka ir lietderīgāk novietot autostāvvietas ap tirdzniecības centru, nevis izvietot iepirkšanās centru ap autostāvvietām, kā to bija pieprasījuši Eastland Centre sākotnējie plāni.

EJ ŠAJĀ VIRZIENĀ

Tad Gruen izveidoja Hadsona universālveikalu tieši attīstības vidū, trīs pusēs ieskauj mazie veikali, kas veido pārējo tirdzniecības centru. Ārpus šīm mazākajām veikaliņām bija autostāvvieta, un tas nozīmēja, ka vienīgais veids, kā nokļūt no autostāvvietas uz Hudsonu - lielāko iepirkšanās centru - bija pastaigas pa mazākajiem veikaliem.

Tas var izklausīties kā ļoti svarīga detaļa, bet tas izrādījās galvenais, lai Mall panākumus. Piespiežot visu šo pēdu satiksmi pāri mazajiem veikaliem, palielinot to uzņēmējdarbību šajā procesā, tas padarīja mazos veikalus finansiāli dzīvotspējīgus. Northland centram vajadzēja būt gandrīz 100 mazu veikalu; tiem visiem vajadzēja būt veiksmīgiem, lai paši iepirkšanās centri gūtu panākumus.

PĀRTRAUKTĀJS

Northland bija āra iepirkšanās centrs, gandrīz viss mūsdienu slēgts tirdzniecības centrs ir … izņemot jumtu. Vēl viena iezīme, kas to nošķīra no citiem laikmeta iepirkšanās centriem, bez tās izkārtojuma, masveida mēroga un lielā izstrādājumu skaita, bija rosīgas publiskās telpas starp veikalu rindām.Agrāk izstrādātāji, kuri savās tirdzniecības vietās bija iekļāvuši zāliena centrus, to darīja ar mērķi nodot projektus lauku, gandrīz miega sajūta, līdzīgi kā zaļā ciemats.

Gruēns, Vīnes dzimtene, Austrija, domāja, ka vajadzēja tieši pretējo. Viņš vēlējās, lai viņa publiskās telpas apvienotos ar veikaliem, lai izveidotu dzīvīgu (un, protams, idealizētu) pilsētas izjūtu, tāpat kā viņš atceras no Vīnes centra, ar savām aizņemtajām āra kafejnīcām un veikaliem. Viņš sadalīja telpas starp Hudson un citiem veikaliem atsevišķās un ļoti atšķirīgās vietās, piešķirot tām nosaukumus, piemēram, Peacock Terrace, Great Lakes Court un Community Lane. Viņš piepildīja tos ar ainavu, strūklakas, mākslas darbiem, pārklātām gājēju celiņiem un daudziem parka soliem, lai iedrošinātu cilvēkus izmantot telpas.

Jaunumu veikali

Ja Northland Centre šodien atvērtu savas durvis, tas būtu ievērojami neatkārtojams. Visās Amerikas Savienotajās Valstīs ir desmitiem, ja ne simtiem, līdzīga izmēra centri. Bet, kad Northland atvēra 1954. gada pavasarī, tas bija visnotaļ visnotaļ lielākais iepirkšanās centrs uz Zemes gan kvadrātveida materiālu, gan veikalu skaita ziņā. The Wall Street Journal nosūtīja reportieri, lai segtu grand atvēršanu. Tā darīja Laiks un Newsweek, un daudzi citi laikraksti un žurnāli. Pirmajās nedēļās, kad Ziemeļlandes centrs bija atvērts, aptuveni 40 000-50 000 cilvēku izlidoja cauri savām durvīm katru dienu.

NEKAD TŪLĪT

Tas bija iespaidīgs sākums, bet Hadsona vadītāji joprojām uztraucās. Vai visi šie cilvēki patiešām nāca iepirkties vai vienkārši apskatīt? Vai viņi kādreiz būtu atgriezušies? Neviens nezināja, vai sabiedrība pat varētu justies ērti tik milzīgā iekārtā. Cilvēki tika izmantoti iepirkšanās veikšanai vienā veikalā, nevis izvēlēties no gandrīz 100. Un bija ļoti reāli bailes, ka daudziem pircējiem, atrodoties ceļā atpakaļ uz viņu automašīnu lielākajā autostāvvietā, ko viņi kādreiz stāvēja, būtu pārāk liela celms un viņi nekad neatgriezīsies. Vēl sliktāk, ko tad, ja Northland Center būtu pārāk labs? Ko darīt, ja sabiedrībai būtu tik daudz publiskajās telpās, ka nekad nebija jābaidās veikalos? Ziemeļlandes centrs ar cenu aptuveni 25 miljonu ASV dolāru apmērā, kas šodien pārsniedz 200 miljonus ASV dolāru, bija viens no dārgākajiem mazumtirdzniecības notikumiem vēsturē, un neviens nezināja, vai tas darbosies.

CHA-CHING!

Neatkarīgi no bažām, ko Hudzona vadītāji bija par to, ka atmaksā savu 25 miljonu dolāru ieguldījumu, iztvaiko, kad to veikalu pārdošanas apjomi pārsniedza prognozes par 30 procentiem. Mazo veikalu numuri bija labi, un viņi palika labi mēnesī pēc mēneša. Pirmajā gadā Northland Centre nopelnījis 88 miljonus dolāru, padarot to par vienu no visizdevīgākajiem tirdzniecības centriem Amerikas Savienotajās Valstīs. Un visi Ziemeļlandes centra celtniecības darbi, kas saistīti ar presi, padarīja Gruenas reputāciju. Pirms centra bija pat pabeigta, viņš saņēma uzdevumu par visu mūžu: Deitonas universālveikals pieņēma viņu, lai projektētu ne tikai pirmo pasaules slēgto iepirkšanās centru, bet visu plānoto kopienu ap milzu 463 akru zemes gabala Mineapolisas priekšpilsētā.

DIVU NUMURU

Southdale Centre, tirdzniecības centrs, kas domāts Deitonas universālveikalam Edinas pilsētā, Minesota, ārpus Mineapolisas, bija tikai otrais viņa iepirkšanās centrs. Bet tas bija pirmais pilnībā noslēgtais, klimata kontrolē esošais tirdzniecības centrs vēsturē, un tam bija daudzas iezīmes, kuras mūsdienās joprojām atrodamas mūsdienu tirdzniecības centros.

Tas bija saistīts ar diviem lielākajiem Deitonas un Donaldsonas universālveikaliem, kas atrodas pretējā tirdzniecības centra galos, lai izveidotu kājāmgājēju pāri mazajiem veikaliem starp tiem. Southdale centrā atrodas arī milzīgs interjera atrium, ko sauc par "Perpetual Spring dārza dārzu". Atrium bija tik ilgi, kamēr bija pilsētas bloks, un tam bija augošs griesti, kas bija piecas stāsta garš visaugstākajā punktā.

Tāpat kā viņš bija ar sabiedriskās vietās Ziemeļlandē, Gruen paredzēja, ka dārza vieta ir rosīga vieta ar idealizētu pilsētas centra izjūtu. Viņš piepildīja to ar skulptūrām, sienām, kiosks, tabakas izstrādājumu un Woolworth "blakusvāģu" kafejnīcu. Ātrgaitas jumtiņš priejūras griestos applūdināja dārza laukumu ar dabisku gaismu; Krītošie eskalatori un otrās stāsta ātruma ierobežojumi palīdzēja radīt nepārtrauktas kustības atmosfēru, vienlaikus piesaistot pircēju uzmanību otrā līmeņa veikaliem.

Dārza šķirne

Tirdzniecības centrs tika kontrolēts ar klimatu, lai saglabātu to nemainīgā pavasara temperatūrā (tātad arī "pastāvīgā pavasara" tēma), kas visas dienas garumā ļāva cilvēkiem iepirkties. Agrāk iepirkšanās vienmēr bija bijusi sezonas aktivitāte skarbajos klimatos, piemēram, Minesotas štatā, kur karstos ziemos mēnešus pircēji varēja glabāt prom no veikaliem. Ne tik Southdale, un Gruen uzsvēra punktu, aizpildot dārza koridoru ar orhidejām un citiem tropu augiem, 42 pēdu garu eikalipta koku, zelta zivtiņa dīķi un milzīgu pudeli, kas piepildīts ar eksotiskiem putniem. Šādas lietas bija retas vietas pie ledainas Minesotas, un tās deva cilvēkiem vēl vienu iemeslu doties uz tirdzniecības centru.

INTELIGENT DESIGN

Ar desmit hektāru iepirkšanās ieskauj 70 hektāru autostāvvietas, Southdale bija milzīga attīstība savā dienā. Tomēr tā bija domāta tikai mazumtirdzniecības centram daudz lielākai plānotai kopienai, kas izplatījās pa Dietona iegādātajiem 463 akriem.Tieši tāpat kā Deitonas un Donaldsonas universālveikali kalpoja par Southdale tirdzniecības centra enkuru, pašam tirdzniecības centram kāds brīdis kalpotu kā mazumtirdzniecības enkurs lielākajai attīstībai, kuru, kā to ieteica Gruen, ietvertu daudzdzīvokļu ēkas, vienas ģimenes mājas, skolas, biroju ēkas, slimnīca, labiekārtotie parki ar pastaigu takām un ezeru.

Attīstība bija Victor Gruen atbilde uz neglītu, haotisku piepilsētas izplešanos, ko viņš bija apmaldījis kopš viņa pirmās vizītes Mičiganā 1948. gadā. Viņš to iecerējis kā pavisam jaunu priekšpilsētas centru, rūpīgi izstrādāts, lai novērstu izplešanos, vienlaikus risinot problēmas ka slikta vai neesoša plānošana bija novedusi pie tradicionālajiem pilsētu centriem, piemēram, Mineapolise. Šādas vietas pakāpeniski un nejauši attīstījās daudzās paaudzēs, nevis sekoja vienam, rūpīgi pārdomātam ģenerālplānam.

Ideja bija pirmkārt izveidot Southdale Center centru. Tad, ja tas būtu veiksmīgs, Deitona būtu jāizmanto peļņa, lai attīstītu pārējos 463 hektāru, saskaņā ar Gruenas plānu. Un Southdale bija veiksmīgs: Lai gan Deitonas pilsētas centra galvenais veikals zaudēja daļu tirdzniecības centrā, kad tas tika atvērts 1956. gada rudenī, uzņēmuma kopējie pārdošanas apjomi pieauga par 60 procentiem, bet pārējie veikali tirdzniecības centrā arī uzplaukuši.

Bet peļņu, ko radījis Mall, nekad neizmantoja, lai pārējo Gruenas plānu veiktu. Ironiski, tas bija ļoti veiksmīgs mall, kas apgraizīja pārējo plānu.

ATRAŠANĀS VIETA, ATRAŠANĀS VIETA, ATRAŠANĀS VIETA

Pirms pirmie centri tika uzbūvēti, Gruen un citi bija pieņēmuši, ka tie varētu izraisīt apkārtējās zemes vērtības samazināšanos vai vismaz neaugt par teoriju, ka komerciālie izstrādātāji varētu atturēties no ēkas citos veikalos tuvu tik lielai konkurentu kā plaukstošu iepirkšanās centru. Viņi uzskata, ka tirdzniecības centra ekonomiskā ietekme varētu palīdzēt saglabāt tuvumā esošās atklātās platības, padarot tās nepiemērotas komerciālai attīstībai.

Bet pretējais izrādījās taisnība. Tā kā iepirkšanās centri piesaistīja tik daudz satiksmes, drīz vien kļuva skaidrs, ka ir lietderīgi veidot citas norises tuvumā. Rezultāts: vienreizējais netīrumiem lēts nekustamais īpašums Southdale tuvumā strauji pieauga. Deitonas vadītāji saprata, ka viņi varētu nopelnīt lielu naudu, pārdodot pārējos zemes gabalus - daudz ātrāk, ar daudz mazāku risku nekā viņi varētu, pakāpeniski īstenojot Gruenas ģenerālplānu daudzus gadus.

No sākuma Gruen bija redzējis Mall kā risinājumu izplešanās, kaut kas saglabātu brīvās vietas, nevis tos iznīcināt. Bet viņa "risinājums" bija tikai radījis problēmu, sliktāki centri izrādījās izplešanās magnēti, nevis izplešanās slepkavas. Jebkādas atlikušās šaubas Gruens tika izkliedētas 1960. gadu vidū, kad viņš pirmo reizi apmeklēja Northland Centre kopš tā atvēršanas desmit gadus agrāk. Viņu satrieca sēklu sloksnes centri un citi komerciālie notikumi, kas bija pieaudzis tieši ap to.

FORTUNE PĀRBAUDE

Tirdzniecības centra tēvs Viktors Gruens kļuva par vienu no tā izcilākajiem kritiķiem. Viņš centās pārveidot sevi par pilsētplānotāju, pārdodot savus pakalpojumus Amerikas pilsētām, kas vēlējās, lai viņu centra rajoni būtu līdzīgi kā tirdzniecības centri, lai atgūtu dažus centrus zaudējušos uzņēmumus. Viņš izstrādāja masveida, vērienīgus un ļoti dārgus plānus par Fort Vertas, Ročesteras, Manhattanas, Kalamazoo un pat Irānas galvaspilsētas Teherānas pārveidošanu. Lielākā daļa viņa plānu aicināja aizliegt automašīnas no pilsētas centru, ierobežojot tos gredzenu ceļus un milzu autostāvvietu struktūras riņķot centru. Neizmantotos autostāvvietas un centru autostāvvietas pēc tam tiks pārveidotas parkā, gājēju celiņos, āra kafejnīcās un citos nolūkos. Ir apšaubāms, ka kāds no šiem pie-in-the-sky projektiem jebkad bija patiešām politiski vai finansiāli dzīvotspējīgs, un neviena no tām nebija izdarījusi pie rasējuma.

HOMECOMING

1968. gadā Gruens slēdza savu arhitektūras praksi un aizgāja atpakaļ uz Vīni … kur viņš atklāja, ka vienreiz plaukstošie centra veikali un kafejnīcas, kas bija iedvesmojuši viņu pirmoreiz izgudrot iepirkšanās centru, tagad paši sevi apdraudēja jauns iepirkšanās centrs, kas atvērts ārpus pilsētas.

Viņš pavadīja savus atlikušos dzīves gadus, rakstot rakstus un sniedzot runas, nosodot iepirkšanās centrus kā "gigantiskas iepirkšanās mašīnas" un neglītas "zemes izšķērdīgas stāvvietas jūras." Viņš uzbruka izstrādātājiem, lai samazinātu sabiedriskās, bezpeļņas telpas uz tukša minimums. "Es atsakos maksāt alimenti par šiem jaunajiem notikumiem," Džūens teica Londonas auditorijai 1978. gadā, runā ar nosaukumu "Sliktā iepirkšanās centru stāsts".

Gruen aicināja sabiedrību iebilst pret jaunu centru būvniecību savās kopienās, taču viņa centieni lielā mērā bija veltīgi. Viņa nāves brīdī 1980. gadā Amerikas Savienotās Valstis bija 20. gadsimta ēku uzplaukuma vidū, kas redzēja vairāk nekā 1000 tirdzniecības centru, kas tika pievienoti Amerikas ainavai. Un vai viņi kādreiz bija populāri? Saskaņā ar ASV ziņu un pasaules ziņojuma aptauju, 70. gadu sākumā amerikāņi vairāk laika pavadīja mall nekā jebkur citur, izņemot mājās un darbā.

KAS VIKTORS?

Šodien Viktors Gruens lielākoties ir aizmirstis cilvēks, kurš galvenokārt pazīstams arhitektūras vēsturē. Tas var nebūt tik slikti, ņemot vērā to, cik daudz viņš nāca, lai nicinātu radīšanu, kas viņam dod prasību par slavu.

Tomēr Gruēns dzīvo terminā "Gruen transfer", ko tirdzniecības centra dizaineri izmanto, lai norādītu uz dezorientācijas brīdi, ka pircējiem, kuri ieradušies tirdzniecības centrā, lai iegādātos kādu konkrētu priekšmetu, var iestāties ēkā - brīdi, kad viņi ir satraucies aizmirst viņu uzdevumu un tā vietā sāk klajā mall ar glazētām acīm un palēnināta, gandrīz pārspīlēta gaita, impulsīvi pērkot jebkuru preci, kas skar viņu izskatu.

GALVENĀ DARBĪBA

Victor Gruen var uzskatīt par "tēvu Mall", bet viņš nav palikusi doting tētis uz ilgu laiku. Southdale Centre, pasaulē pirmais slēgtais iepirkšanās centrs, 1956. gada rudenī atvēra durvis, un līdz 1968. gadam Gruēns publiski un dziļi izrādījās pret viņa radīšanu.

Tātad tas varētu nonākt pie citiem agrākajiem mārketinga veidotājiem, tādiem cilvēkiem kā A. Alfrēds Taubmans, Melvins Simons un Edvards J. DeBartolo Sr, lai iepirkšanās centram piešķirtu modernu, standartizētu formu, ņemot vērā to, ko viņi saprot par cilvēka dabu un pielietojot tas ir Gruenas sākotnējais jēdziens. Šajā procesā tie centrā ieviesa ļoti efektīvas, super-efektīvas "iepirkšanās mašīnas", kas gandrīz pusgadsimtu dominēja Amerikas mazumtirdzniecībā.

ATPAKAĻ PAMATIEM

Šie izstrādātāji redzēja tirdzniecības centrus tādā pašā veidā, kā to darīja Gruens, kā ideālas iepirkšanās rajonu centra versijas. Strādājot no šī sākuma punkta, viņi sistemātiski likvidēja visus satricinājumus, satricinājumus un citus patēriņa šķēršļus. Jūsu vietējā tirdzniecības centrā var nebūt visas tālāk minētās funkcijas, taču šeit ir daudz, kas izskatās pazīstams:

• Mall izstrādātāju vidū tas ir tas, ka lielākā daļa pircēju staigās tikai trīs pilsētu blokos - aptuveni 1000 pēdas, pirms viņi sāk justies vajadzībai atgriezties vietā, kur viņi sāks darboties. Tātad 1,000 pēdas kļuva par standarta garumu centros.
• Lielākā daļa kāpņu, eskalatoru un liftu atrodas tirdzniecības centra galos, nevis centrā. Tas tiek darīts, lai mudinātu pircējus staigāt garām visiem veikaliem tādā līmenī, kādā viņi atrodas, pirms apmeklēt veikalus citā līmenī.
• Tirdzniecības centri parasti tiek veidoti ar veikaliem divos līmeņos, nevis vienā vai trijos. Tādā veidā, ja pircējs staigā pa Mall garumu vienā līmenī, lai nokļūtu uz eskalatoru, tad staigā pa tirdzniecības centra garumu otrajā līmenī, lai atgrieztos, kur viņi sāka, viņi aizgājuši aiz katra veikala veikalā un ir atpakaļ, kur viņi novietoja savu automašīnu. (Ja būtu veikalu trešais līmenis, tad iepirkšanās veicējs, kurš izkāpa visos trīs līmeņos, pabeidzies pie tirdzniecības centra otrā gala, trīs pilsētas kvartālus prom no vietas, kur tie novietoti.)
• Tirgus attīstītāju vidū ir vēl viens tūrisms, ka cilvēki, piemēram, ūdens, mēdz plūst arvien vieglāk, nekā tie strauji aug. Tāpēc daudzi tirdzniecības centri ir paredzēti, lai mudinātu cilvēkus novietot un ieiet tirdzniecības centrā augšējā līmenī, nevis zemākajā līmenī, jo teorētiski viņi, visticamāk, ceļos uz leju, lai apmeklētu veikalus zemākā līmenī, nevis ceļotu uz veikaliem. augstākā līmenī.

VISION, kas ir

• Uz grīdas ir izveidotas lieliskas lielas atveres, kas no apakšējā līmeņa atdala veikalu augšējo līmeni. Tas ļauj pircējiem redzēt veikalus abos līmeņos, neatkarīgi no tā, vai tie atrodas tirdzniecības centrā. Rokturi, kas pasargā pircējus no nokļūšanas atverēs, ir izgatavoti no stikla vai citādi izstrādāti, lai tie netraucētu redzes līnijas šajos veikalos.
• Vai jūsu tirdzniecības centra dekors šķiet slikts jums? Tas nav nejaušība - tirdzniecības centra interjers ir veidots tā, lai tas būtu estētiski pievilcīgs, bet ne īpaši interesants, lai pircēji netiktu novirzīti no preču skatīšanās, kas ir daudz svarīgāka.
• Jumta logi plūst centru interjerā ar dabisku gaismu, taču šie jumta logi vienmēr ir iegremdēti dziļās urbās, lai tiešā saules gaisma netiktu atspoguļota no veikala stikla, tādējādi radot mirdzumu un novērstu pircējus no preču skatīšanās. Akus ir arī mākslīgais apgaismojums, kas nāk vēlu tajā dienā, kad dabiskais apgaismojums sāk izbalēt, lai pircēji nevarētu uztvert vizuālu norādi, ka ir pienācis laiks doties mājās.

KAIMIŅAS PIEEJA

• Liela uzmanība tiek pievērsta veikalu izvietošanai tirdzniecības centrā, ko tirdzniecības centru vadītāji sauc par "blakusdarbībām". Produkta cena, kā arī veids, faktori šajā vienādojumā: nav daudz iespēju izvietot veikalu, kas pārdod $ 200 zīda saites blakus tai, kas pārdod 99 vīriešu kostīmus.
• Tāpat jebkurus veikalus, kas izdalās spēcīgas smakas, piemēram, restorānus un frizētavas, attur no rotaslietas un citiem augstas klases veikaliem. (Vai tu vēlies smaržot čezburgerus vai ceptas zivis, kamēr tu un tavs līgavainis izvelk savus kāzu gredzenus?)
• Vai jūs kādreiz esat nopircis pienu, neapstrādātu gaļu vai saldējuma galonu pie tirdzniecības centra? Iespējams, ka nav, un tam ir labs iemesls: tirdzniecības centri parasti noma telpām veikaliem, kas pārdod ātri bojājošas preces, jo, kad jūs tos iegādājaties, jums ir jāpiesaista tieši mājās, nevis jātērē vairāk laika iepirkšanās centrā.
• Laika gaitā patērētāju gaumes mainās, un tirdzniecības centru operatori nobažās par pircēju izstumšanu no modes. Tāpēc viņi rūpīgi seko atsevišķiem veikalu pārdošanas darījumiem. Pat tad, ja veikalā Mall ir rentabla, ja tas nokrītas zem "Īrnieka profila" vai vidējā pārdošanas apjoma uz kvadrātpēdu citos veikalos tajā pašā mazumtirdzniecības kategorijā, Mall operators var atteikties pagarināt nomas līgumu. Īrnieka apgrozījums labi pārzināmajā tirdzniecības centrā var sasniegt pat 10 procentus gadā.

ŠEIT, VAI VISI

Malls jau tagad ir daļa no amerikāņu ainavas, tāpēc, ka ir skaidrs, ka nedaudz "Mall nogurums" ir saprotams. Bet, tāpat kā tik daudz amerikāņu kultūras, koncepcija ir eksportēta uz ārvalstīm, un centri joprojām ir ļoti populāri visā pasaulē, kur tie tiek uzcelti ne tikai priekšpilsētās, bet arī pilsētu centros. Viņi ir sasnieguši sava veida ikonu statusu, kas rezervēts lidostām, debesskrāpjiem un lielām valdības ēkām. Tās ir tāda veida ēkas, ko izveidojušas jaunās sabiedrības, lai sazinātos ar pārējo pasauli: "Mēs esam ieradušies". Ja jūs uzkāpt uz taksometru gandrīz jebkurā lielākajā pasaules pilsētā, vai tas būtu Maskavā, Kualalumpurā, Dubaijā vai Shanghai, un pasaki vadītājam: "Paņem mani uz tirdzniecības centru", viņš zinās, kur iet.

KILL 'EM MALL

Amerikas mīlestības un naida attiecības ar iepirkšanās centriem tagad ir vairāk nekā pusgadsimtu vecas, un, kamēr modes ir redzamas, ka tirdzniecības centri ir nemanāmi, cilvēki ir paredzējuši savu nāvi. 1970. gados "kategorijas slepkavas" tika uzskatītas par draudu. Atsevišķi veikali, piemēram, Toys "R" Us, koncentrējās uz vienu preču kategoriju, piedāvājot lielāku izvēli par zemāku cenu, nekā pat lielākie veikalu centri nesaskanēja. Drīz viņiem sekoja "spēka centri", sloksnes, kas piesaistītas "lielās kastes" veikalos, piemēram, "Walmart", un atlaides noliktavu veikalos, piemēram, Costco un Sam's Club. Deviņdesmito gadu sākumā TV iepirkšanās radīja draudus, tikai izplūstot … un aizstāt ar vēl spēcīgāku konkurenci, ko rada interneta mazumtirgotāji, piemēram, Amazon.

Deviņdesmito gadu sākumā Amerikas Savienoto Valstu jauno tirdzniecības centru būvniecība bija palēninājusies līdz pārmeklēšanai, taču tas bija saistīts ar nekustamā īpašuma cenu pieaugumu (priekšpilsētas zeme vairs nebija netīrumi), ietaupījumu un aizdevumu krīze ( kas padarīja celtniecības finansēšanu grūtāku), un tas, ka lielākā daļa kopienu, kas vēlējās, lai tirdzniecības centrs jau būtu … vai divi … vai vairāk.

Pēdējos gados palielinājusies konkurence no citiem mazumtirgotājiem un slikti ekonomiskie laiki ir samazinājušies, kā rezultātā samazinās pārdošanas apjoms uz kvadrātpēdu un pieaug brīvo telpu īpatsvars tirdzniecības centros visā valstī. 2009. gadā Vispārējās izaugsmes īpašības, otrs lielākais tirgus dalībnieks valstī, iesniedza bankrotu; tas bija lielākais nekustamā īpašuma bankrots Amerikas vēsturē.

PILNS APLIS

Bet Mall celtnieki un operatori turpina cīnīties atpakaļ, nepārtraukti izgudrojot sevi, jo tie cenšas noturēties ar laiku. Brīvdabas centri tiek pārveidoti slēgtajos centros, un slēgtajā centrā tiek atvērti svaigā gaisā. Kansasā, Džordžijā un citās teritorijās mēģināts iekļaut iepirkšanās centrus lielākām jauktas izmantošanas tendencēm, kas ietver īres dzīvokļus, kondomīnijas, biroju ēkas un citus piedāvājumus. Piemēram, Legacy Town Center, piemēram, 150 metru akriem, kas atrodas 2700 akru biznesa parka uz ziemeļiem no Dalasas vidū, ietver 80 brīvdabas veikalus un restorānus, 1500 dzīvokļus un townhouses, divus biroja torņus, Marriott viesnīcu, labiekārtotu parku ar pārgājienu takas un ezers. (Sound familiar?)

Citiem vārdiem sakot, izstrādātāji mēģina glābt tirdzniecības centru, beidzot veidojot tos tieši tā, kā Viktors Gruens gribēja vispirms.